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Le processus de développement immobilier

La promotion immobilière est un processus en plusieurs étapes qui peut être compliqué, long et risqué. Il peut s'écouler des années avant qu'un projet ne soit mené à terme, de l'étape de la planification initiale à celle de la construction. Le point avec Jimmy Parat, spécialiste en immobilier.

Comprendre les risques et les étapes clés

Mais les projets de développement peuvent aussi être des opportunités d'investissement très rentables. Par définition, les projets de développement offrent la possibilité de livrer un produit qui n'existe pas encore sur un marché, fournissant souvent une nouvelle offre fraîche pour satisfaire la demande refoulée du marché. Lorsqu'il est bien exécuté, cet aspect d'un projet de développement peut se traduire par un succès fulgurant, ce qui n'est tout simplement pas possible avec un actif existant. Les investisseurs peuvent évaluer avec plus de confiance certains des risques associés à la construction en comprenant mieux le " cycle de vie " d'un projet de développement.

Risque lié au type et à l'étape du projet

Deux facteurs peuvent jouer un rôle important dans le risque d'un projet donné : le type de projet et l'étape du projet.  Comme le montre le graphique ci-dessus, le type de projet d'architecture peut déterminer la pente de la courbe de risque tout au long du cycle de vie du projet.

Un exemple d'un type de projet présentant un risque relativement faible à toutes les étapes du cycle de vie est un projet de vente au détail " construit sur mesure ".  Jimmy Parat indique que dans un commerce de détail construit sur mesure, un promoteur immobilier garantit un locataire de crédit à long terme et aménage une propriété pour convenir à ce locataire.  Pour ces types de projets, le risque de construction est faible parce que les bâtiments sont assez uniformes et le risque de location est presque inexistant parce que le locataire est déjà identifié.

Un exemple de type de projet présentant un risque relativement élevé à toutes les étapes est appelé projet "spéculatif" ou "spéculatif".  Dans le cas d'un projet industriel ou d'un projet de bureaux, un promoteur immobilier peut avoir peu ou pas d'engagements de location avant le début de la construction.  Le promoteur immobilier justifie le projet en indiquant la demande existante ou projetée pour la propriété après son achèvement.

Au fur et à mesure que chaque étape d'un projet de développement est complétée, le risque global du projet diminue progressivement.

Stade précoce : Pré-développement

Les premières étapes d'un projet sont axées sur la diligence raisonnable, la recherche et la délivrance de permis souligne Jimmy Parat.  C'est souvent la durée la plus variable. Voici quelques-unes des étapes courantes de cette phase :

  • Analyse de marché et études de faisabilité
  • Acquisition de terrains ou obtention de droits d'option d'achat de terrains
  • Évaluations environnementales
  • Enquêtes
  • Plans d'implantation, plans d'aménagement et plans de construction
  • Permettre
  • Quelques améliorations de l'infrastructure
  • Organisation du financement de la construction

Comme cette étape est la plus risquée, les travaux de pré-développement sont généralement financés par le promoteur du projet.

Dans le domaine de l'immobilier commercial, le promoteur immobilier est une personne physique ou morale responsable de la recherche, de l'acquisition et de la gestion du bien immobilier pour le compte de la société.

Jimmy Parat dit "Le processus de demande d'utilisation des terres peut retarder un projet pendant des mois, voire des années". Certains éléments qui pourraient retarder l'approbation de l'utilisation des terres sont les suivants :

  • Appels de voisins ou d'autres parties intéressées
  • Différends entre le promoteur immobilier et la juridiction
  • Un processus de conception complexe qui nécessite plusieurs itérations du plan d'implantation.

En accordant un permis de construire, une juridiction approuve un projet sur le plan technique. Le permis de construire est généralement la dernière étape de la phase de pré-développement.

Stade intermédiaire : Construction

L'étape intermédiaire consiste à construire les améliorations.  Certaines des étapes courantes de cette étape sont les suivantes :

  • Construction verticale
  • Commercialisation du projet
  • Recours au financement de la construction
  • Pré-location
  • Obtention d'un financement permanent (si cela n'a pas été fait pendant la phase de pré-développement)
  • Prendre des dispositions pour le gestionnaire immobilier (si cela n'a pas été fait pendant la phase de pré-développement)

Le projet est généralement financé à ce stade par le promoteur, des investisseurs extérieurs et un prêt de construction à court terme. Les investissements et les prêts consentis à ce stade sont généralement moins rentables que les investissements préalables à la mise en valeur, mais plus rentables que ceux réalisés pour les bâtiments entièrement construits ou stabilisés.

Phase finale : Fonctionnement

La dernière étape du processus de développement, l'exploitation, est la première étape de la vie du bâtiment.  Bien que les risques avant le développement et la construction puissent être éliminés d'ici là, l'obtention de locataires est toujours à risque.  Certaines activités de l'étape finale comprennent :

  • Commercialisation et location continues
  • Trouver un acheteur, si ce n'est pas fait plus tôt
  • Détermination d'une stratégie de retenue, si elle n'est pas vendue
  • Accélération de la gestion immobilière
  • Atteindre la stabilisation

Le projet est généralement financé à ce stade au moyen d'un financement de construction ou d'une autre ronde de financement provisoire à court terme jusqu'à ce que le projet atteigne un seuil appelé " stabilisation ", qui est généralement défini comme un certain niveau d'occupation pour un certain nombre de personnes.

Cette vue instantanée met en évidence le profil de risque des projets d'aménagement au fil du temps ; toutefois, bon nombre des risques applicables à l'achat ou au refinancement d'un bâtiment existant s'appliquent également